2023年4月27日施行・相続土地国庫帰属法のポイント

昨年来、相続不動産を巡る法改正が矢継ぎ早に施行されました。背景には相続の発生を原因とした所有者不明の土地・家屋が増加していることがあるようです。

所有者不明の土地・家屋は管理がいきわたらず犯罪やトラブルの温床になりやすいのと同時に、次世代の相続においてもトラブルの原因になることが多く、本来財産であるはずの「“不”動産」が将来負担になる、いわゆる「“負”動産」になる可能性が指摘されています。

この所有者不明土地の発生防止と利用円滑化を目指した法律整備の一環として2023年4月27日に「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（通称:相続土地国庫帰属法）が施行されました。

望まない土地を相続した時など、この制度を活用すれば土地管理に関する負担を避けられる可能性があります。この記事では所有者不明土地の現状と相続土地国庫帰属法のポイントについて分りやすく解説していきます。

増加する所有者不明土地の現状と将来推計

所有者不明土地とは不動産登記簿をみても誰が持ち主なのか分からない土地のことをいいます。所有権と登記は本来一体であるべきところ、相続等のイベントを経由した土地は登記が変更されず、死亡した人の名義のままであることは珍しくありません。

学識経験者などで構成する「所有者不明土地問題研究会」の推計によると、所有者不明土地は2016年時点で410万ヘクタールに達しており、2040年にはさらに増えて約720万ヘクタールに達すると推計されています。北海道本島の土地面積が約780万ヘクタールですから、いまから17年後には北海道の面積に相当する土地が所有者不明土地となってしまう計算です。

また、同研究会の発表では、所有者不明土地の増加で、土地の利活用に大きな支障が見込まれるほか、税収面でも大きなマイナス要因となることが指摘されており、2040年までに所有者不明土地の経済的損失は少なくとも約6兆円に上るとの推計がなされています。

引き取り手のない不動産と所有者不明土地

相続が発生し、相続財産に不動産が含まれる場合、住宅地に所在する土地・家屋なら相続人自身が居住する選択肢のほか、他人に賃貸・売却することも現実的な選択肢になります。

これが、テレビで時折紹介されるような人里離れた山間部に所在する土地・家屋だった場合はどうでしょう。これらは水道・電気などの生活インフラが整っていないことも多く、おそらく相続したとしても自ら利用することは考えにくく、かといって賃貸・売却も容易な話ではありません。

もし、賃貸・売却もできないまま相続人自身が所有者となった場合、相続人は所有する土地の固定資産税の負担に加え、管理も自分でしなくてはならず、金銭的にも精神的にも少なくない負担を抱え続けることになります。

こうした負担を避けるために、相続放棄や意図的に登記名義を変更しないという選択をすることも十分あり得る話で、所有者不明土地の増加の一因とも言えそうです。

相続土地国庫帰属法は増加する所有者不明土地への特効薬？

実際に、相続を契機に土地の所有者となったものの、土地所有に対する負担感負担を感じたことがある又は感じると思うと答えた人は約42％（出典:平成30年度版土地白書）、土地を所有する世帯のうち、土地を国庫に帰属させる制度の利用を希望する世帯も約20％に上るとのデータ（令和2年法務省調査）が示されています。

そこで国は相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により取得した土地を手放し、国庫に帰属させることができる制度として「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（通称:相続土地国庫帰属法）を創設、2023年4月27日から施行することとしました。

一方で、相続人が安易に相続土地の管理コストを国に転嫁したり、管理をおろそかにするといったようなモラルハザードが起こらないように、制度の利用・申請に際しては一定の要件を設定し、法務大臣が要件について審査を実施することとしました。

相続土地国庫帰属制度を申請できるのはこんな人

相続土地国庫帰属制度に基づく申請ができるのは、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により土地の所有権又は共有持分を取得した者等とされています（帰属法2Ⅰ､Ⅱ）。

単独所有・共有いずれの場合でも、相続・遺贈によって所有権を取得した者であれば申請することが可能です。また、申請できる所有者の属性は個人・法人を問いません。

どんな相続土地でも国庫帰属できるわけではない！押さえておきたい申請できる土地の要件

相続土地国庫帰属制度ではすべての相続土地を申請できるわけではありません。国は却下要件として以下のような相続土地については仮に申請があったとしても却下、すなわち門前払いにすることとしています。

相続土地国庫帰属制度・却下要件（帰属法2Ⅲ、帰属政令2）

これらの土地は国庫に帰属させた後、国が通常の管理・処分をするに当たり多くの費用や労力を要します。

仮に家屋付きの土地を国庫帰属させることを認めてしまうと、国庫帰属後にその土地を利活用するには、家屋の撤去が必要になり、その後の整地等にも応分の費用が掛かってしまうため、国の負担が大きくなってしまいます。

また、担保権等が設定されている場合も利害関係者との調整ごとが避けられず、国庫帰属後の利活用がスムーズでなくなるため、申請は却下することとしています。相続土地国庫帰属制度の申請対象になるのは色々な意味で「きれいな相続土地」に限定されていることに注意が必要です。

相続土地国庫帰属制度の利用はタダではない！押さえておきたい費用面のポイント

一般に、相続した土地を売却した場合、相続人は現金収入を得ることができます。一方、相続土地国庫帰属制度を利用すると収入はなく、逆に支出が発生します。

つまり、相続土地国庫帰属制度はタダで利用することはできないのです。相続土地国庫帰属制度では、国庫帰属申請が認められたあとで国に負担金を納付する必要があります。

そして、この負担金は基本的に10年分の管理費に相当する額とされています。負担金は、土地の種目（宅地・田・山林など）によって異なり、特例はあるものの一筆の土地の申請に際しては少なくとも20万円がかかります。

加えて、土地の状態によっては、要件を満たすために工事などの費用がかかることがあるほか、抵当権抹消費用などがかかることもあります。そのため、相続土地国庫帰属制度を利用するためには一定のまとまった資金が必要であることは押さえておく必要があります。